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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年?******

  记者 王丽新

  见习记者 陈 潇

  自2022年11月28日“第三支箭”落地以来,出险房企积极利用定增红利筹资自救,稳健型房企着力并购优质资产,重拾此前搁置的重组计划。

  据《证券日报》记者不完全统计,去年11月28日以来,多家上市房企陆续抛出并购计划,总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例,据克而瑞监测,重点房企共涉及48笔并购交易,披露交易金额的有32笔,总交易对价约528亿元,环比大幅增长72.4%。

  业内预计,2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,此前受制于资金、负债率等条件限制,行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来,支持房企融资的政策频繁出台且快速落地,部分稳健型房企不再持观望态度,加快启动并购重组方案。同时,部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

  行业融资环境得到改善

  岁末年初,部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产,力争改善流动性。与此同时,稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资,行业内并购大单持续涌现。

  例如,1月6日,据全国产权行业信息化综合服务平台披露,上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权,底价4.17亿元;1月5日,铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目,交易估值为76亿元;1月3日晚间,华发股份发布公告,公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息,总金额约为35.8亿元。

  除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外,出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间,华夏幸福公告称,旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权,对应价格为124亿元。

  克而瑞方面分析称,从交易标的物业类型来看,2022年12月份住宅收并购提升明显,19笔涉及开发项目股权,披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元,主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

  “在此次并购潮中,对出险房企而言,收并购案大部分不是在母公司层面展开,而是在项目层面,资金状况良好的央企国企所收购的资产,大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产,这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示,此外,在银行以及资本市场的支持下,地方国有企业在盘活资产方面发力,推动项目顺利开发。

  “目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产,不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示,总的来看,具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

  “目前主要有两类资产比较受欢迎,一类是优质的开发项目资产,另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,从过去一年的整体表现来看,运营类资产收并购案例更多一些,其多属于轻资产,并且能持续产生现金流收入,在现金为王的行业背景下颇受青睐。

  在肖云祥看来,房企间收并购预案频出,甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后,是房地产行业融资环境得到改善,增强了市场主体信心和动力。

  行业集中度或进一步提升

  自2022年11月份“金融十六条”推出后,相关部门多次提及满足房企合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险。

  “当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言,是不错的时机。”肖云祥表示,上市房企股权融资开闸后,稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产;对被收购方而言,也是重新盘活项目的机会。

  “随着并购重组的推进,行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产,加强深耕力度;出险企业可通过并购重组获得新发展机会,或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

  那么,2023年会成为房地产行业并购重组大年吗?

  肖云祥对记者表示,预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧,特别是一些实力雄厚的房企,在融资方面将体现出更大的优势,行业洗牌的几率将大大增加,这有助于加快行业风险出清的速度。

  “在2022年末政策和资金加持下,2023年收并购必然会加速,通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示,当前行业面临的风险资产类型多样,收并购只能从资产处置端进行化解,且需要收购方、出让方共同发力,但对于全行业来说,仍需从稳预期、稳信心做起,在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

加仓权益资产 险资调研积极******

  今年以来,保险机构调研较为积极。据Wind数据统计,截至1月18日,已有59家保险机构合计参与A股上市公司224次调研。从险资关注的行业来看,电子设备和仪器、家用电器、工业机械、电子元件等领域成为近期调研的重点。

  业内人士表示,随着上市公司2022年年报的陆续披露,今年一季度在业绩和政策面上向好的行业会逐渐清晰,或迎来较好的调仓或加仓时间窗口。展望后市,多家机构给予中性偏乐观观点,建议把握疫情修复链、金融地产链、新能源领域的波段机会。

  关注电子设备和仪器等领域

  Wind数据显示,截至1月18日,开年以来共有59家保险机构合计调研194家A股上市公司,合计调研次数达224次。具体来看,中邮人寿、太平养老、国寿养老参与调研较为频繁,调研次数分别为21次、19次、16次,在保险机构中位列前三。

  从险资关注的行业来看,电子设备和仪器、家用电器、工业机械、电子元件等领域成为险资近期调研的重点。个股方面,民德电子、火星人、苏州银行等上市公司得到保险机构较多关注。

  从调研内容来看,企业的业绩指标、生产经营情况、行业动向、未来规划、客户关系等多个方面都是保险机构主要关心的问题。

  例如,在对苏州银行的调研中,多家保险机构对银行业目前存在的存款定期化情况较为关心。苏州银行表示,针对存款定期化的变化趋势,该行不断优化对公开户、综合签约流程,强化基本账户开立意识,做大对公客户基盘。零售方面,该行将通过制定差异化的产品策略,实行多维度的产品定价,做好低成本存款产品营销,满足不同类型零售客户的金融储蓄需求。

  优化资产配置结构

  银保监会披露的最新数据显示,截至2022年11月末,保险资金运用余额为24.8万亿元,较2022年初增长6.8%。其中,股票和证券投资基金3.18万亿元,占比12.82%。某保险机构投研经理表示,2022年11月股市反弹,险资加大了权益类资产配置,股票和证券投资基金投资环比增长近10%,但配置占比仍处于相对较低水平,进一步提升空间较大。

  目前已进入上市公司业绩密集披露期,多家保险机构表示,会根据公司的财报情况,做出标的选择与调仓动作。

  也有部分险资人士透露,为避开今年年初的集中配置时点,去年四季度已提前加仓,以期获得相对同业较低的配置成本,在2023年实现收益优势。

  在调研和加仓的对象选择上,某保险资管机构相关业务负责人对中国证券报记者表示:“年初这段时间,我们需在全年投研策略的基础上,通过现场调研、专家访谈、上市公司电话会议等方式,做好行业和个股的研究筛选,并根据投资计划与调研结果,结合市场走势、基本面的实际进行相互印证后,对个股进行相应的调整操作。”

  对后市中性偏乐观

  展望2023年,多位保险业内人士认为,权益类资产是诸多可配置大类资产中性价比较高的资产,今年险资对股票与证券投资基金的配置余额和占比均可能上升,投资收益率也有望改善。

  市场方面,泰康资产研究部给予中性略偏乐观观点。泰康资产认为,疫情防控政策优化提振市场信心,利好中长期市场,经济将较快恢复;股市收益率与国债收益率之差仍超出历史平均水平,权益资产在大类资产配置中具备相对性价比优势。建议把握疫情修复链、金融地产链、新能源领域的波段机会。

  中信建投认为,2023年A股多个板块有望在政策刺激、需求回暖及低基数背景下迎来改善。行业配置可优先聚焦“盈利周期反转”方向,例如,计算机、医药、餐饮链、电力板块;其次优选依旧高景气的风、光、储以及军工中的细分方向;另外,还可继续关注地产行业政策反转后业绩有望修复的地产链龙头。

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